Το Υπουργικό Συμβούλιο εξέδωσε νέα Διατάγματα με τα οποία τροποποιούνται τα Παραρτήματα 5 και 8 του περί ΦΠΑ Νόμου (95(I)/2000). Οι τροποποιήσεις εισάγουν αναθεωρημένους ορισμούς που επηρεάζουν τη φορολογική μεταχείριση για σκοπούς ΦΠΑ της παράδοσης κτιρίων και την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για οικιστικά ακίνητα, συμπεριλαμβανομένης της παράδοσης και ανέγερσης κατοικιών.
Και τα δύο Διατάγματα θα τεθούν σε ισχύ την 1η Σεπτεμβρίου 2026.
Τροποποίηση του Παραρτήματος 8 – Παράδοση κτιρίων
Η τροποποίηση του Παραρτήματος 8 αναθεωρεί τις διατάξεις που καθορίζουν πότε η μεταβίβαση κτιρίων ή τμημάτων αυτών υπόκειται σε ΦΠΑ.
Πεδίο εφαρμογής φορολογητέων παραδόσεων
Διαβάστε επίσης
Οι ακόλουθες συναλλαγές εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ΦΠΑ, όταν πραγματοποιούνται πριν από την πρώτη κατοίκηση:
Η μεταβίβαση κτιρίων ή τμημάτων αυτών, συμπεριλαμβανομένης της γης που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά ή ιδανικού μεριδίου·
Η μεταβίβαση της κατοχής κτιρίων βάσει:
σύμβασης πώλησης,
συμφωνίας που προβλέπει μελλοντική μεταβίβαση, ή
μίσθωσης με δικαίωμα αγοράς.
Ορισμοί (από 1η Σεπτεμβρίου 2026)
Για τους σκοπούς του Παραρτήματος 8:
Πρώτη κατοίκηση σημαίνει την πρώτη χρήση του κτιρίου μετά την παράδοση ή την κατασκευή του, συμπεριλαμβανομένης της ιδιοκατοίκησης, της ιδιόχρησης, της εκμίσθωσης ή οποιασδήποτε άλλης χρήσης που πραγματοποιείται σε συστηματική βάση.
Πρώτη χρήση σημαίνει τη συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση του κτιρίου για περίοδο τουλάχιστον 18 μηνών.
Σύγκριση των κανόνων – πριν και μετά την 1η Σεπτεμβρίου 2026
Έως τις 31 Αυγούστου 2026
Σύμφωνα με το πλαίσιο που εισήχθη το 2022, η παράδοση ολοκληρωμένου κτιρίου υπαγόταν σε ΦΠΑ όταν:
Η πρώτη ή μεταγενέστερη παράδοση πραγματοποιούνταν εντός πέντε ετών από την ολοκλήρωση, και
Το κτίριο δεν είχε χρησιμοποιηθεί σε συνεχή βάση για τουλάχιστον 24 μήνες από μη συνδεδεμένο πρόσωπο.
Οι παραδόσεις που πραγματοποιούνταν μετά την πάροδο της πενταετίας απαλλάσσονταν από τον ΦΠΑ, ανεξάρτητα από τη χρήση του κτιρίου.
Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026
Η φορολογική μεταχείριση για σκοπούς ΦΠΑ θα εξαρτάται πλέον από το κατά πόσον η μεταβίβαση πραγματοποιείται πριν ή μετά την πρώτη κατοίκηση:
Οι παραδόσεις πριν από την πρώτη κατοίκηση θα υπόκεινται σε ΦΠΑ.
Οι παραδόσεις μετά την πρώτη κατοίκηση θα υπάγονται στη γενική απαλλαγή από τον ΦΠΑ για ακίνητη ιδιοκτησία.
Αυτό αποτελεί θεμελιώδη αλλαγή από ένα χρονικό κριτήριο (κανόνας πενταετίας) σε ένα κριτήριο που βασίζεται στη χρήση (πρώτη κατοίκηση).
Τροποποίηση του Παραρτήματος 5 – Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για οικιστικά ακίνητα
Η τροποποίηση του Παραρτήματος 5 εισάγει εναρμονισμένους ορισμούς που επηρεάζουν άμεσα την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στα οικιστικά ακίνητα.
Ιδιαίτερη έμφαση – Πίνακας Γ (παράδοση και ανέγερση κατοικιών)
Ο Πίνακας Γ, ο οποίος διέπει την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στην παράδοση και ανέγερση κατοικίας σε δικαιούχα πρόσωπα, επηρεάζεται ειδικά.
Το Διάταγμα αντικαθιστά τους ορισμούς:
Πρώτη κατοίκηση: η πρώτη συστηματική χρήση του κτιρίου μετά την παράδοση ή την κατασκευή του, συμπεριλαμβανομένης της ιδιοκατοίκησης, της ιδιόχρησης, της εκμίσθωσης ή οποιασδήποτε άλλης συνεχούς χρήσης.
Πρώτη χρήση: η συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση για περίοδο τουλάχιστον 18 μηνών.
Οι αναθεωρημένοι αυτοί ορισμοί είναι ιδιαίτερα σημαντικοί στις περιπτώσεις όπου:
Μια κατοικία έχει χρησιμοποιηθεί πριν από τη μεταβίβασή της·
Η επιλεξιμότητα για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ εξαρτάται από το κατά πόσον το ακίνητο θεωρείται ότι κατοικείται για πρώτη φορά ή έχει ήδη χρησιμοποιηθεί·
Υπάρχει χρονικό διάστημα μεταξύ της ολοκλήρωσης, της χρήσης και της μεταβίβασης.
Δεδομένης της ευρείας εφαρμογής του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στην αγορά κατοικίας, οι αλλαγές ενδέχεται να έχουν σημαντικό αντίκτυπο σε developers, εργολάβους και αγοραστές που επωφελούνται από τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ.
Πίνακας Β – Ανακαίνιση ιδιωτικών κατοικιών
Η τροποποίηση αναθεωρεί επίσης τον ορισμό της ανακαίνισης για τους σκοπούς των παραγράφων 11 και 11Α του Πίνακα Β.
Μια ιδιωτική κατοικία θεωρείται παλαιά όταν έχουν παρέλθει τουλάχιστον τρία έτη από την πρώτη κατοίκησή της, ενώ η απαιτούμενη περίοδος των 18 μηνών πρώτης χρήσης υπολογίζεται παράλληλα με την τριετή περίοδο.
Οι ίδιες προϋποθέσεις ισχύουν για εργασίες ανακαίνισης που αποσκοπούν στη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης ή της στατικής επάρκειας.
Ημερομηνία έναρξης ισχύος
Και τα δύο Διατάγματα θα τεθούν σε ισχύ την 1η Σεπτεμβρίου 2026.
Οι επιχειρήσεις θα πρέπει να εξετάσουν τα έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη, τις συμβάσεις και τις προγραμματισμένες συναλλαγές τους, προκειμένου να αξιολογήσουν τις επιπτώσεις στον ΦΠΑ ενόψει της ημερομηνίας έναρξης ισχύος.
Βασικές επιπτώσεις
Οι τροποποιήσεις αναμένεται να επηρεάσουν:
Developers και ιδιοκτήτες ακινήτων που δραστηριοποιούνται σε οικιστικά έργα·
Συναλλαγές που πραγματοποιούνται κοντά στην ημερομηνία μετάβασης (Αύγουστος–Σεπτέμβριος 2026)·
Παραδόσεις ή ανέγερση κύριας κατοικίας·
Την επιλεξιμότητα για εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ σε περιπτώσεις προηγούμενης χρήσης του ακινήτου·
Τιμολογιακές δομές, συμβατικούς όρους και διαδικασίες συμμόρφωσης με τον ΦΠΑ.
Αναμένεται περαιτέρω καθοδήγηση από το Τμήμα Φορολογίας, η οποία θα αποσαφηνίσει πρακτικά ζητήματα σχετικά με την εφαρμογή των νέων διατάξεων.
